アメリカで家を買う

 アメリカで家を買う

少し前に一軒家を購入したのでメモ。

探し方

基本的にはネットで全て探せる。RedfinとかZillowとか。地域や価格などのフィルター条件を設定しておき、毎週水木金あたりに一覧をチェックするとよい。

オープンハウス

多くの家が、掲載された週にオープンハウスを行う。予約なども必要なく、指定された時間内にどの家に行けばよい。

大抵は1人のエージェントがいて、見学者からの質問に答えてくれる。どの程度エージェントが関わってくるかは家ごとに大きく違った。最も消極的な家では、エージェントはリビングに座って、質問された時だけ答える形式だった。最も積極的な家では、すべての見学者に一人の案内エージェントを割り当て、隅々まで細かく説明してもらえた。

家に入る前に名前電話番号メールアドレスを要求する家もあれば、家の中にあるゲスト帳に記入を促す家、何も個人情報を聞かない家もあった。

多くの家が、靴を脱ぐか靴カバーの着用を必須としていた。靴カバーは再利用されて衛生的ではなかったりするので、使い捨てカバーを自分で持っていくとよい。

稀にオープンハウス前に売買が決定することがある。向かう前に最新情報のチェックを忘れずに。また、本当に良いと思った物件には直ちに見学の申し込みを。

不動産エージェント

多くの買い手が不動産エージェントを雇う。少なくともこの地域では、売主側が3%の手数料を買主のエージェントに支払う。エージェントは、買主の希望に合った家を探し、見学、交渉、購入手続きを手助けしてくれる。

ただ高額な家になると3%の手数料に見合った仕事をするのかどうかはとても微妙である。受け取った手数料の一部を買主に還元してくれる、安いエージェントも存在する。

不動産ローン

今の不動産市場はとても競争的なので、事前にローンのPre-approvalをもらっておく必要がある。自分がいくらまで借りられるかを知ることもできるので、家を探す前にやっておくとよい。

注意点としては、一つのローンのPre-approvalを申し込むと、クレジットヒストリーを問い合わせるので、スコアが若干下がることがある。もしスコアが不安な時には、同時に複数のローンの審査に申し込む必要があるかもしれない。

変動金利か固定金利かの判断は事前によく考えておくとよい。家を長期保有しない場合は変動金利で安い金利の恩恵を受けたほうが良いかもしれない。

不動産エージェントによると、ローンによって売主からの印象も変わることがあるらしく、金利が良いからと言って評判の悪いローンを申し込むことがないように、と注意された。

家の見学

行く前に

事前に調べられるところは調べてから行くと効率的。見るポイントとしては、

• 周辺の治安。Crime mapを見て重大犯罪が起きていないかをチェック。そのエリアを知っている知人に話を聞くのも大事。犯罪率については、人口密集地では単純に高くなるので、参考にするのは程々に。
• 学校の評価。子供がいるならば、良い学区の家を買うことは重要ポイント。ただし、どの特定の学校に通うことになるかは、将来的に変わることもある。平均的に良さそうな地域を選ぶ程度でいいかも。
• 物件の売買履歴。過去にどのような取引が行われてきたか。過去に競売にかけられていたり、短期間で転売されているときは注意。特に最近はボロい家を買って格安リフォームで見かけだけ整えて転売することが流行っているので、短期間での転売の場合はよくInspectionをすること。
• 物件の改良履歴。市のサイトなどにいくと、過去のPermitの一覧が見れる。どのようなリフォームが行われてきたのか確認しておくとよい。
• 土砂崩れや洪水リスク。急な坂があったり、川の傍であったりしたら要注意。自治体の出しているリスクマップを確認するべき。
• 最初に建てられた年。古い家はアスベストや鉛入り塗料の問題がある。致命的な問題ではないが、知っておくとよい。
• ストリートビュー。Googleのストリートビューで過去の履歴が見れる。過去の物件の状態を念のため確認しておいたほうが良い。

見学時

家の間取りが好みにあうか、状態に問題はないか、などをチェック。写真で見た時と印象が大きく変わることもよくある。また、掲載された情報と異なることもよくあるのでよく確認すること。床面積が違う、ベッドルームが足りない、エアコンが無い、などのエラーは実際に経験した。

どの修繕がどのくらいのコストになるかは、だいたいの相場を事前に知っておくとよい。例えば、コンロ食洗器洗濯機冷蔵庫温水器エアコンの値段、窓交換、フェンス設置、壁設置、庭の木の伐採、etc. 基本的に自分の希望に完全に合致する物件はなかなか存在しない。ある程度の修繕は自分でするべきである。

床が傾いている、基礎に大きいヒビが入っている、などの修繕コストの高い問題についてもよく注意することを忘れずに。

見学後

良いと思ったら、事前検査レポートを取り寄せ、よく精査する。売主が検査レポートを提供しない場合は、Inspectionの手配をする。良いと思ったら購入手続きへ。

購入手続き

オファーの作成

エージェントとよく話し合って適切なオファーを考える。最近この地域では、すべてのContingencyをwaiveするのが標準らしい。リスクは高いが、そうでもしないと買えないほどの売り手市場なので仕方がない。

オファーが受け入れられた後

ローン会社に通知。住宅保険の見積もり。必要ならInspectionの手配。引っ越し準備等。

クロージング

ローン会社が査定の手配をし、最終的なローンの承認を行う。あとは書類にサインをしてすべて終了。