持ち家か賃貸か
家を買うか借りるか、どちらのほうがお得なのか考えてみた。今回は経済的な面だけを取り扱う。他の点、例えば持ち家の自由度や、賃貸の移動のしやすさ、近隣住民についてなどは考慮しない。
最初に前提とする数字を並べる。場所や時代によって異なると思うが、その場合は適宜数字をアップデートして計算し直してほしい。
- Mortgage APR 3.0%
- Property tax 1%
- Maintenance fee 1%
- Closing fee, HOA fee, insurance N/A
- Price-to-Rent Ratio 35
シナリオ1: $1Mの家を現金で購入した場合
この場合、家に住み続けるために払うコストは年間2％だけ。なので$20k/year。30年住んだ場合でも$600kの出費で済む。
一方、賃貸の場合、Price-to-Rentが35なので、年間の賃料は$28k/year。30年住むと$840kの出費となる。これだけを見ると家を購入した方が経済的にメリットがある。
ただし、ここからさらに投資的な要素を考えなければならない。まず持ち家の場合。不動産価格がどれだけ上昇するかはわからないが、ここでは過去10年の平均を見てみることにする。物件によって大きく異なると思うが、例えば一つのHouse price indexを見てみると、年間4%程度の値上がりがある。
シアトル地域のインデックスは年間6%程度。
次に賃貸の場合。$1MをS&P500に投資したものとする。この場合の10年の年利は11.72%。一般的によく言われる数字で7%程度。
30年後の金額を比べてみると、持ち家の場合は$3.2-$5.7Mくらい。株で持った場合は7.6M-23Mくらい。賃貸のほうがだいぶお得になる。
なお、年間出費差額の$8k/yearを株式投資しても、30年後は$0.7-$1.6Mくらいとなる。まだ賃貸のほうがお得。
シナリオ2: $1Mを全額住宅ローンで購入した場合。
簡単のため、頭金はなし、毎年の支払いは金利分のみとする。この場合毎年の出費は年間5%、$50k/year。賃貸の場合よりもだいぶ高いが、元手無しで$1Mの不動産投資をできるというメリットがある。仮に毎年4%の値上がりが見込めるとすれば、30年後には$3.2Mとなり、ローンを全額返済しても手元に$2.2Mが残る計算となる。30年で支払った金額は1.5Mなので、$0.7M分お得。年利6%の値上がりなら手元に$3.2M。
一方賃貸の場合は、毎年$28k/yearを払い、合計$840kの出費。ただし持ち家の場合と比べると、毎年$22kを株式投資にまわせる。年利7%の場合は30年後におよそ$2M。手元に$1.2Mほど残る。年利11%の場合は手元に$3.5M 。
まとめ
現金購入の場合は賃貸のほうがお得なのは明らかであるが、住宅ローンの場合は数字次第でどちらにでも転ぶ。結局は経済的な面だけでは甲乙つけがたい。
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